Услуги



Услуги  / Оценка  / Оценка имущества - Вся терминология

Услуга по оценке имуществарезультат взаимодействия оценщика и потребителя по определению стоимости имущества в соответствии с поставленными целями.

Основные принципы и понятия оценочной деятельности

 

ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ:

Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, то есть имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. К недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество.

Земли различного назначения — все виды земель: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, промышленные, населенных пунктов и другие.

Нежилые здания — здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Жилые здания — здания, предназначенные для постоянного или временного проживания, а также приспособленные для этих целей.

Сооружения — инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

Движимое имущество — объекты физического мира, не являющиеся недвижимостью, включая драгоценности, раритеты, деньги и ценные бумаги, характеризующиеся возможностью быть перемещенными.

Транспортные средства — средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.

Машины и оборудование — устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию.

Ценные бумаги — документы, удостоверяющие с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при их предъявлении.

Нематериальные активы — стоимость долгосрочных имущественных прав, обеспечивающих их владельцам определенный доход или иную пользу.

Имущественные права — права собственности на движимое и недвижимое имущество, а также интересы и привилегии, относящиеся к нематериальным понятиям.

Интеллектуальная собственность — исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.).

Предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, признается недвижимостью.

Инвестиционный проект — совокупность финансовых расчетов по определению эффективности денежных вложений.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Технологическая последовательность работ по расчету стоимости объекта включает в себя следующие этапы:

-          осмотр объекта оценки;

-          интервьюирование (беседы) представителями эксплуатационных  служб оцениваемого объекта;

-          сбор необходимой информации;

-          расчет  текущей стоимости оцениваемого объекта;

-          составление отчёта об оценке.

Сбор общих данных и их анализ:  на этом этапе анализируются   данные, характеризующие  природные,  экономические,  социальные  и другие факторы, влияющие на объект  в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ:  на данном этапе  была собрана более детальная информация,  относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду.  Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств.

Применение подходов оценки объекта:  для оценки стоимости объекта рассматриваются три подхода (затратный, доходный и сравнения продаж), являющихся стандартными, принятыми государственными стандартами оценки. 

Подготовка отчета об установленной стоимости:  на данном этапе  все результаты, полученные на предыдущих этапах,  сведены воедино и изложены в виде отчета.

Определение стоимости имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости имущества обычно  используют три основных подхода: 

            затратный подход;

  подход по прямому сравнительному анализу продаж;

   доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами,  окончательная оценка стоимости устанавливается,  исходя из того,  какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход

Предпосылка данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу стоимость оцениваемого объекта определяется как, сумма предварительно оцененной стоимости участка земли, восстановительной стоимости улучшений и входящего в его состав оборудования за вычетом накопленного износа.

Доходный подход

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

Согласно одному из основных приёмов доходного подхода, стоимость имущества  рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от его эксплуатации,  с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. 

Подход по сравнительному анализу продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами,  которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. 

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи объектов-аналогов. Если подобные объекты на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.  Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.  Поэтому при  применении метода сравнения продаж необходимы достоверность  и полнота информации.

 

            Определяемая стоимость в соответствии со стандартом  Российского Общества Оценщиков специалисты различают наиболее используемые  следующие виды определяемой стоимости:

u рыночная

u ликвидационная

u вос­ста­нав­ли­вае­мая стои­мость

u стои­мость дей­ст­вую­ще­го пред­при­ятия. Стои­мость пред­при­ятия как еди­но­го це­ло­го.

Рыночная стоимость – используется в качес­т­ве ба­зы оценки. Это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом  конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам,  когда продавец и покупатель  действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением.  Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула)  от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

·    Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных          мотивировок.

§ Обе стороны  хорошо информированы о предмете сделки и  действуют в         целях наилучшего удовлетворения  собственных  интересов.   

§ Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

·    Цена не является следствием специального кредитования или уступки            какой-либо  из сторон, участвующих в сделке.

·    Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не       сопровождается дополнительными условиями.

 

Ликвидационная или стои­мость при вы­ну­ж­ден­ной про­да­же - де­неж­ная сум­ма, ко­то­рая ре­аль­но мо­жет быть по­лучена от про­да­жи соб­ст­вен­но­сти в сро­ки, слиш­ком ко­рот­кие для про­ве­де­ния аде­к­ват­но­го мар­ке­тин­га в со­от­вет­ст­вии с оп­ре­де­ле­ни­ем ры­ночной стои­мо­сти.

Вос­ста­нав­ли­вае­мая стои­мость ак­ти­вов, включая ос­та­точную стои­мость реа­ли­за­ции (стои­мость пер­спек­тив­ной от­дачи). Ве­личина, ко­то­рую ожи­да­ет­ся по­лучить от бу­ду­ще­го ис­поль­зо­ва­ния.

Стои­мость дей­ст­вую­ще­го пред­при­ятия. Стои­мость пред­при­ятия как еди­но­го це­ло­го. Это по­ня­тие под­ра­зу­ме­ва­ет оцен­ку функ­цио­ни­рую­ще­го пред­при­ятия и по­лучения из об­щей стои­мо­сти дей­ст­вую­ще­го пред­при­ятия ве­личин для со­став­ных час­тей, вы­ра­жаю­щих их вклад в об­щую стои­мость, од­на­ко сам по се­бе ни один из этих ком­по­нен­тов ры­ночной стои­мо­сти не об­ра­зу­ет.