Услуги  / Оценка  / Недвижимость

      Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" № 135-ФЗ от 29.07.98 г., и стандартами оценочной деятельности ФСО №1,№2,№3, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого недвижимого имущества.
Объектами недвижимости являются:
  •      Здания
  •      Сооружения
  •      Передаточные устройства
  •      Жилая недвижимость
  •      Земельные участки

     Оценка стоимости недвижимости, требуется при совершении каких-либо действий, так или иначе связанных с объектом недвижимости. Наиболее распространенными ситуациями, в которых требуется оценка недвижимости, являются:

  •     кредитование под залог недвижимости;
  •     сделки по купле и продаже недвижимости;
  •     имущественные и судебные споры относительно недвижимости;
  •     вступление в наследство;
  •     принятие управленческих и инвестиционных решений;
  •     оценка вклада в уставный капитал;
  •     определение арендной ставки недвижимости;
  •     оптимизация налогообложения;
  •     определение страховых сумм по недвижимости;
  •     переоценка активов;
  •     реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.

      Наша компания занимается оценкой различных объектов недвижимого имущества: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методология, с помощью которой определяется стоимость тех или иных объектов разная, она выбирается оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов. Кроме определения различных видов стоимости самого объекта недвижимости мы определяем и стоимость отдельных прав. Оцениваемое право может быть правом пользования или совокупностью прав пользования и владения, которые часто передаются по договорам аренды. Поскольку право аренды может быть продано, внесено в уставной капитал предприятия, передано в субаренду или иным образом переуступлено третьим лицам, то определение стоимости права аренды востребовано на рынке не в меньшей степени, чем определение стоимости самих объектов.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

       Отдельно стоящие здания и части зданий (помещения) широко представлены на рынке недвижимости и часто являются предметом различных сделок, поэтому оценка зданий и помещений является широко распространенным и востребованным видом оценочной деятельности. Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной. Очень часто коммерческая недвижимость является составной частью имущественного комплекса в сделках купли-продажи бизнеса, слияний и поглощений.
       Порядок проведения оценки здания, как впрочем оценки недвижимости любого типа и назначения, следующий: прежде всего необходимо подготовить и заключить договор на оказание оценочных услуг, затем необходимо подготовить комплект документов, необходимых оценщику (стандартный перечень этих документов приведен ниже), потом к Вам приедет оценщик, он осмотрит объект, сфотографирует его, определит степень износа основных элементов и осмотрит прилегающую территорию. После проведения обследования оценщик проведет расчеты и составит отчет, в котором будет определена стоимость, рассчитанная с учетом всех основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Документы, необходимые для оценки коммерческой недвижимости:

1.    Свидетельство о государственной регистрации права.
2.    Технический паспорт БТИ или выписка из технического паспорта БТИ.
3.    Экспликация и поэтажный план.
4.    Документы, подтверждающие право на земельный участок.
5.    Сведения о наличие обременений (если есть).
6.    Справка о величине балансовой стоимости (если собственником объекта является юридическое лицо).

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

       Под жилой недвижимостью понимают квартиры, дома, коттеджи, таун-хаузы и т.д. Рыночная стоимость жилой недвижимости определяется специалистами нашей компании, с учетом месторасположения объекта, его площади, планировки, и множества других необходимых для оценки факторов. В настоящее время оценка жилой недвижимости становится одним из самых востребованных видов оценки. Это объясняется и массовым вовлечением жилья в гражданский оборот, и развитием ипотечного кредитования. Наиболее часты случаи оценки жилой недвижимости для залога, для совершения сделок купли-продажи, для раздела собственности, внесения недвижимости в качестве уставного капитала и для оформления наследства. В большинстве этих случаев оценка носит обязательный характер.
       Помимо оценки жилой недвижимости, можно использовать следующие формулировки:
• Оценка самой недвижимости.
• Оценка некоторой доли недвижимости.
• Оценка комнаты в «коммуналке»
• Оценка арендной ставки за пользование жильём.
• Оценка стоимости недвижимости на дату в прошлом (если есть необходимость).
• Оценка сервитута в недвижимости.

Для проведения оценки жилой недвижимости, Вам необходимо предоставить следующие документы:

  1.   Заявление на проведение оценки с точным указанием объекта/объектов оценки и вида определяемой стоимости
  2.   Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество.
  3.   Сведения об обременении имущества (договоры залога, ипотеки, долгосрочной аренды).
  4.   Паспортные данные заказчика и собственника/собственников объекта оценки.
  5.   Наличие перепланировок и их оформление.
  6.   Экспликация помещения к поэтажному плану.
  7.   Поэтажный план.
  8.   Технический паспорт.
  9.   Кадастровый план для земельного участка.


ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


       Оценка земли - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
        Оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
         При оценке земли выделяют следующие особенности:
         Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.
         Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.
         Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

Документы, необходимые для оценки земельного участка

1.Заявление на проведение оценки с точным указанием объекта (объектов)
   оценки и вида определяемой стоимости
2. Копия Свидетельства о государственной   регистрации права собственности на земельный участок или  постановление/распоряжение/ решение о предоставлении з/у
3.План земельного участка (кадастровый план, кадастровый паспорт)
4. Техническая документация на улучшения земельного участка, если таковые есть
5. Данные о сервитутах (обременениях) и прочих условиях, если таковые имеются
5.Реквизиты собственника объекта
6.Реквизиты заказчика оценки